北京2014年12月5日電 /美通社/ -- 2014年12月3日至4日，由房訊網聯(lián)合全聯(lián)房地產商會共同主辦的“中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會”在北京富力萬麗酒店隆重舉行。本屆年會主題為“多元與分化：白銀時代下的房地產”。
全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生、中國房地產業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一、北京師范大學房地產研究中心主任董藩、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均、全聯(lián)房地產商會秘書長鐘彬、中國 REITs 聯(lián)盟秘書長王剛先生、中國房地產部部品采購聯(lián)盟首席專家高少義先生、百度大客戶銷售部總監(jiān)劉立軍先生以及中國主流開發(fā)商及金融機構超過600位嘉賓出席。年會現場通過主題演講和圓桌對話形式就宏觀經濟與房地產趨勢、行業(yè)調整與市場邏輯、互聯(lián)網思維下的房地產與金融、產業(yè)地產全生命周期模式與創(chuàng)新、寫字樓的新常態(tài)與產業(yè)鏈的新機遇等話題進行觀點碰撞和交鋒。
聶梅生教授在演講中表示，整體上房地產市場已經開始軟著陸，明年二季度有望轉好。目前中國房地產的形勢市場層面依然嚴峻；城市、地區(qū)、企業(yè)間的差異化加大；一線、二線、三線、四線城市的所有房地產企業(yè)資金全線趨緊；去庫存壓力加大。10月的數據已經開始軟著陸。雖然11月已經過去了，但是可能跟10月份差不太多，交易量還是會下降一點，不會太多，基本上軟著陸的態(tài)勢會出現，回零有可能，就是房價不漲不跌，跟去年一樣，那也很不錯了，因為去年漲了那么多。所以軟著陸，回零，再用一個季度去庫存，會不會在二季度的時候，會有一些轉勢，如果明年GDP是7和7.5之間，這邊能有一個5、6等樂觀的估計。所以沒什么太大的擔心，不會崩盤，也不存在泡沫破裂，會存在一個軟著陸、消化庫存的過程。當然也是比較痛苦的。
在談到土地改革時，聶梅生強調，為什么土改這么難？2004年是五千多億的土地出讓收益，去年是四萬億，什么東西能帶動四萬億的地方財政，和正規(guī)財政的比例數已經達到百分之六七十了，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？一時半會根本代替不了，不要想房產稅、遺產稅什么能代替，一點戲都沒有。房產稅怎么算，就算收到美國的1%到1.5%來算，也超不過一萬億。土改難確實是中國已經形成了這樣一個局面，一步一步不能太心急。另外，還不只是四萬億的土地出讓金，關鍵在土地抵押。土地抵押貸款是84個城市是7.6萬億的余額，全國600多個城市有多少啊，把銀行綁的死死的。所以房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億的余額就麻煩了。抵押不值錢了，把金融綁進去了，所以就可以理解為什么現在金融體制改革走得那么快，為什么要做資產證券化，為什么要做抵押貸款證券化，做 MBS，抵押貸款必須拿出來放到證券市場上去。這個問題比較復雜，和地方政府有關系，和銀行有關系，所以土改這個事情沒有那么簡單。
朱中一會長在題為“銀根、地根與未來的房地產市場”的演講中分析了未來地產政策走向以及房地產市場的發(fā)展趨勢。央行降息以后，老百姓的投資渠道肯定更多了，目前來看股市要比房市更加穩(wěn)定，這個趨勢我們現在要關注。為什么股市比房市穩(wěn)定呢？因為原來股市比較低，現在房市來說，有些地方的存量很大，壓力比較大的問題。另外在房地產市場里面，確確實實還有政策的預期問題，包括房地產稅的問題等等的預期，大家的投資還需謹慎。
在分析下一步房地產市場政策走向時，朱中一表示，第一，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、棚戶區(qū)、城中村、舊村落的存量土地，增加土地有效供給，探索利用土地的自用土地、農村建設用地等來建設公共租賃住房和老年住區(qū)。第二，探索建立城鄉(xiāng)土地的建設用地市場，在尊重農業(yè)轉移人口意愿的前提下，將農業(yè)轉移人口的農村宅基地及房產作為資產流轉。第三，嚴格規(guī)劃新城新區(qū)的建設，改善城鄉(xiāng)結合部的環(huán)境，適當增加城區(qū)人口一百萬到三百萬的大城市的新增建設用地，合理確定城區(qū)人口三百萬到五百萬的大城市的新增建設用地，從嚴控制城區(qū)人口五百萬人以上的特大城市的建設用地。這是在國家新城鎮(zhèn)化規(guī)劃里頭非常重要的指標，其中特別強調東部三大城市群要率先執(zhí)行。第四，統(tǒng)籌房地產與城鎮(zhèn)化的協(xié)調發(fā)展，編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結構和布局，確保建設用地穩(wěn)定供應，提高工業(yè)用地的利用率。第五，創(chuàng)新土地出讓方式和管理制度，建立土地出讓價與住房銷售價相對穩(wěn)定的制度。
董藩教授在演講中稱，從中長期來看，市場會是什么格局。董藩認為首先是人口和財富大整合，大遷移，帶來房地產市場的調整。房價在區(qū)域間、城市間的差異進一步拉大。房價不僅僅是普漲問題，而且會出現一系列變化。總體來看，東中西帶的房價的絕對差距和相對差距會進一步拉大，核心城市的均價相當于落后城市的15倍以上，單個樓盤甚至會出現超越百倍的差距，現在已經出現這種樓盤了。京滬深杭等一些核心城市房價在管制中上漲，漲幅仍然超越大多數人的想象，由于城市病全面爆發(fā)，城市病爆發(fā)的原因是源于政府的控制。二線城市也基本上出現同樣的情況，普通住宅以每年8到12的速度在增值。15年后，大部分90到100平方米的住宅會成為垃圾住房，這就像80年代的五六十平方米的房子一樣，80年代的時候省部級領導才住100平方，現在90、100平方米的房子已經成為保障房了。
董藩教授表示，2023年到2030年之后，可能會處在穩(wěn)中有降的狀態(tài)。仍然存在不少拆遷活動，但規(guī)模上變小。家庭分化趨于穩(wěn)定，平均每個家庭2.6個人左右。2030年之后，開發(fā)活動明顯降低，一個是拆遷活動大大減少，那時候想拆也拆不動了，因為全是高樓。再就是城市化進程趨于結束。人口達到頂峰。二手房交易大大增加，只不過我要強調的是，那個時候房地產依然是支柱產業(yè)。第一，房地產具有主導性。第二，房地產是支柱產業(yè)。第三，房地產是先導產業(yè)。沒有任何一個行業(yè)能跟房地產業(yè)相抗衡。
劉芷均女士從一個傳統(tǒng)的房地產商轉型綜合服務商，為什么要轉型、如何轉型、轉型目標與走向，以天驥智谷為案例闡述了新型產業(yè)園區(qū)“生活、生產、生態(tài)相結合，產城融合”的全生命周期理論與實踐。
王珂先生從投資回報、基金、客戶等諸多層面，闡述了寫字樓物業(yè)的開發(fā)、銷售、經營與管理等方面的精粹觀點，剖析問題提出解決之道。
鐘彬先生在題為“當前房地產形勢與房地產金融”的演講中重點闡述房地產金融，房地產進入新常態(tài)、房地產商業(yè)邏輯的變化、房地產企業(yè)金融需求的變化、企業(yè)金融能力的變化。
王剛先生做題為“中國商業(yè)地產 REITs 演進與案例分析”的演講，從基金金融、REITs、REITs 國內進展情況三方面進行闡述，講解開發(fā)商在融資策略上、資本結構上調整從而對自身對行業(yè)帶來的影響。
高少義先生在“互聯(lián)網思維下的寫字樓部品采購”的演講中從運營的角度著眼，認為白銀時代也是一個洗牌時代，誰能利用新的交易方式，創(chuàng)新新的盈利模式，就能變成新一輪的強者。
百度大客戶數據總監(jiān)劉立軍先生在題為“大數據時代的房地產行業(yè)營銷之變”的演講，以百度龐大系統(tǒng)的數據作支撐，介紹了數據與房地產的結合，在大數據方面，在整個營銷方面提出了新觀點新思路。
當天下午進行的第一場圓桌對話環(huán)節(jié)由天驥智谷（北京）有限公司營銷總經理王志強先生主持，探討“商務園區(qū)紅海與藍海 -- 產業(yè)地產全生命周期的模式與創(chuàng)新”。參與嘉賓包括：北京科技園建設（集團）股份有限公司董事總經理郭瑩輝先生、北京北大資源房地產有限公司副總裁郭琳先生、協(xié)信集團產業(yè)地產事業(yè)部副總經理成威先生、利海集團執(zhí)行總裁汪傳虎先生、北京嘉捷企業(yè)匯總經理任彤先生、世通資產副總經理黃純芳女士、平安不動產北京公司總經理許良飛先生、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均女士、大族環(huán)球科技股份有限公司董事總經理盛英泰先生。
第二場圓桌對話由筑城世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳先生主持，主題為“白銀時代下的寫字樓 -- 寫字樓的新常態(tài)與產業(yè)鏈的新機遇”，參與嘉賓：北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長馬俊清、大貓電商董事長李毅、山東國強五金科技有限公司副總經理史文芳、星太裝飾集團董事長胡振海、泰禾集團總裁助理沈力男、中鐵建設北京佳景晟房地產有限公司副總經理 李長順、北京科源房地產開發(fā)有限公司總經理袁金虎、北京金豐科華房地產開發(fā)有限公司總經理張毅。
12日3日晚，2014年第十一屆中國地產金廈獎頒獎典禮暨“云農場”答謝晚宴隆重舉行，公布了有中國商務地產“奧斯卡”之稱的第十一屆中國地產金廈獎獲獎樓盤、企業(yè)、人物名單，并舉行了隆重的頒獎典禮。同時，全聯(lián)房地產商會與中國寫字樓研究中心首次發(fā)布了《中國寫字樓100強研究報告》。
中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，由國內較大的商務地產網絡平臺 -- 房訊網發(fā)起并聯(lián)合全聯(lián)房地產商會共同主辦，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會，是中國商務地產行業(yè)高規(guī)格、大規(guī)模且擁有廣泛影響力的專業(yè)論壇。
